Az építési műszaki ellenőr az építtető megbízásából a kivitelezést ellenőrzi, ez a személy a jogszabályoknak, előírásoknak való megfelelőség mellett az építkezés minőségét is vizsgálja. Fontos tudni, hogy az építkezések többségénél már kötelező ilyen szakembert megbízni. A nem kötelező esetekben is nagyon-nagyon javasolt a műszaki ellenőr megbízása minden olyan építtető részére, aki laikusként vág bele egy építkezésbe. A műszaki ellenőr jelentős költségeket tud megspórolni az építtető részére, illetve segít megelőzni a hibás kivitelezésből eredő károkat.
1.
Az építési műszaki ellenőr fogalma
Építési műszaki ellenőr: az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének helyszínén az építtető helyszíni képviselője, legfontosabb feladata az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíteni és ellenőrizni a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2)-(3) bek.].
A gyakorlati életben általában csak műszaki ellenőrnek nevezik az építési műszaki ellenőr feladatai ellátó személyt.
Építési műszaki ellenőri tevékenységek:
a) általános építmények építési műszaki ellenőri szakterület,
b) sajátos építményfajták építési műszaki ellenőri szakterület,
c) szakági építési műszaki ellenőri szakterület [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 3. § (6) bek.].
A szakterületekhez és részszakterületekhez tartozó jogosultsággal ellátható feladatokat a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 1. melléklet III. Építési műszaki ellenőrzés 1-3. részeinek C. oszlopában találhatják meg. A D. oszlop a képesítési minimum követelményt rögzíti.
2.
Mikor kötelező műszaki ellenőrt megbízni?
A hatályos Kivitelezési kódex alapján kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, ha építési napló vezetéshez kötött tevékenységet végeznek[1], és feltéve, hogy
a) az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi,
b) az építési beruházás a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik,
c) az építési beruházás nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy tárgyát képezi, illetve
d) az építőipari kivitelezési tevékenység műemléki védelem alatt álló építményt érint, vagy
e) építtetői fedezetkezelő működik közre [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (1) bek.].
Fontos tudni, hogy a Kivitelezési kódex szerint az építési műszaki ellenőr kötelező közreműködése legalább az építési beruházás induló kivitelezési munkáira vonatkozó építési szerződés megkötésétől az építési beruházás végszámla kiegyenlítéséig tart [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4a) bek.][2][3].
3.
A megbízási szerződés kötelező elemei
Az építési műszaki ellenőr megbízását írásba kell foglalni[4]. A Kivitelezési kódex alapján a megbízási szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell:
a) az építtető nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét, adószámát, elérhetőségét, továbbá a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,
b) az építési műszaki ellenőr megnevezését, nyilvántartási számát, névjegyzéki jelét és elérhetőségét,
c) építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét,
d) az építőipari kivitelezési tevékenység meghatározását, helyét, a kivitelezés várható kezdési és befejezési időpontját,
e) az építési műszaki ellenőrnek a kivitelezési szerződés teljesítéséhez kapcsolódó feladatait,
f) az építési műszaki ellenőr díját, fizetési módját, határidejét,
g) az építési műszaki ellenőrnek a jogszabályban meghatározott feladatokon és felelősségén kívüli további feladatait és felelősségét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (6) bek.].
A Szakmagyakorlási rendelet 2014. január 1-jétől hatályos előírása szerint – a Kivitelezési kódexben rögzítetteken túl – szabályozni kell:
a) az építési műszaki ellenőrzés gyakoriságát,
b) az építési naplóba való bejegyzés gyakoriságát, a bejegyzésről az építtető tájékoztatásának módját,
c) a jogszabályokban meghatározott feladatokon túlmenő építtetői elvárásokat, felhatalmazásokat [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 21. § (2) bek.].
A szerződés tartalmával kapcsolatos 2014. évi változásokról további információkat itt olvashat: Mit tartalmazzon a műszaki ellenőri szerződés?
A műszaki ellenőri szerződés megkötésére a Ptk-ban szabályozott megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni. A megbízási szerződésre vonatkozó Ptk. előírásokat itt megismerheti: 15. Megbízási szerződés
4.
Ki lehet műszaki ellenőr?
Építésügyi műszaki szakértői tevékenység feltételei:
a) a névjegyzéket vezető szerv engedélye
b) nem áll az ilyen tevékenységet kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt,
c) büntetlen előéletű,
d) rendelkezik a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 1. melléklet III. Építési műszaki ellenőrzés táblázat C. oszlopában meghatározott szakirányú felsőfokú végzettséggel (mesterfokozatú képzésben szerzett szakképzettség MSc vagy alapképzésben szerzett szakképzettség BSc),
e) rendelkezik a szakirányú végzettség megszerzését követően megfelelő szakmai gyakorlattal,
f) megfelel a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendeletben rögzített egyéb feltételeknek [1997. évi LXXVIII. tv. 32. § (4)-(5) bek.; 266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 7. § (1) bek. ab) pont, b)-c) pont].
Szakmai gyakorlati időként az építési műszaki ellenőri jogosultsághoz a szakirányú végzettség megszerzését követően a kérelmezett szakmagyakorlási tevékenységi szakterületnek megfelelő
a) építési műszaki ellenőri,
b) felelős műszaki vezetői,
c) építőipari kivitelezési,
d) építésfelügyeleti,
e) építésügyi hatósági,
f) beruházói-műszaki,
g) felsőoktatási intézményben építészeti-műszaki szaktárgy oktatói,
h) építészeti-műszaki tervezési,
i) építésügyi műszaki szakértői
tevékenység folytatásának időtartamát kell figyelembe venni.
A tevékenység engedélyezése során szakmai gyakorlati időként az előírt gyakorlati idő felének építési műszaki ellenőri, felelős műszaki vezetői, építőipari kivitelezési vagy építésfelügyeleti tartalmúnak kell lennie (valószínűleg ezek összeadódhatnak, nem kell a gyakorlati idő felének teljes időtartamát a négy tevékenység közül valamelyikkel kitölteni) [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 11. §].
Jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet akkor végezhet építési műszaki ellenőri tevékenységet, ha személyesen közreműködő tagja vagy munkavállalója rendelkezik általános vagy sajátos építmények szakterületen építési műszaki ellenőri jogosultsággal [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 6. § (2) bek. f) pont].
5.
A műszaki ellenőr feladatai
A műszaki ellenőr pontos feladatkörét elsődlegesen az Építési törvény és a Kivitelezési kódex határozza meg. A jogszabályokban rögzítetteken felül a felek megállapodása még további feladatokat róhat a műszaki ellenőrre, de az említett jogszabályokban felsorolt feladatok a szerződésben való külön említés nélkül is az építési műszaki ellenőr felelősségi körébe tartoznak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek.]. A műszaki ellenőr felelősségének körülírása során ki kell emelnünk, hogy a műszaki ellenőr feladatait megbízottként látja el, és megbízottként nem terheli ún. objektív eredményfelelősség. Ez azt is jelenti, hogy főszabály szerint a műszaki ellenőr nem felel a kivitelező hibás teljesítéséért.
a) A beruházás valamennyi stádiumában fennálló feladata:
a) hiba, hiányosság megállapítása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (5) bek.];
b) a terv és a szerződés szerinti teljesítést befolyásoló minden körülményről köteles az építtetőt (megbízót) haladéktalanul értesíteni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (5) bek.];
c) elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.];
d) műszaki kérdésekben az építtető döntéseinek előkészítése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. l) pont];
e) műszaki kérdésekben javaslattétel (pl. szakértő bevonására) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. m) pont].
b) Az építési tevékenység megkezdésével kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:
ba) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétének, az elektronikus építési napló vezetése esetén az építési napló készenlétbe helyezése biztosításának ellenőrzése [5] [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. f) pont],
bb) az építési munkaterület átadása [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. g) pont],
bc) az építmény kitűzése helyességének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. c) pont],
bd) szükség esetén a talajmechanikai, környezetvédelmi és egyéb felmérések, vizsgálatok megtörténtének ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. c) pont].
c) Az építési tevékenység folytatásával kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:
ca) a hatósági eljárásban záradékolt építészeti-műszaki dokumentációban foglaltak betartatásának ellenőrzés [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. e) pont],
cb) a kivitelezési dokumentációban[6] foglaltak betartatásának ellenőrzés [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. e) pont],
cc) az építőipari kivitelezési tevékenység, az építési-szerelési munka szakszerűségének ellenőrzése a jogerős építési (létesítési) engedély és a hozzá tartozó jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció, valamint a kivitelezési dokumentáció alapján [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. h) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. b) pont],
cd) elősegíti a kivitelezési dokumentáció betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.],
ce) az építési napló(k) ellenőrzése, a bejegyzések és egyéb jegyzőkönyvek ellenjegyzése, észrevételezése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. d) pont],
cf) a hibák, hiányosságok, eltérések feltüntetése az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. e) pont],
cg) a műszaki, illetve gazdasági szükségességből indokolt tervváltoztatásokkal kapcsolatos javaslatok megtétele az építtető részére [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. f) pont],
ch) az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzése, a műszakilag indokolt további vizsgálatok meghatározása[7] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. g) pont].
ck) egyes építményfajták műszaki teljesítmény-jellemzőinek ellenőrzése, a technológiával összefüggő biztonsági előírások betartásának ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. i) pont],
cl) az építési műszaki ellenőri feladatok elvégzésének dokumentálása az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. k) pont],
cm) több fővállalkozó kivitelező esetében összehangolja a felelős műszaki vezetők tevékenységét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4) bek.].
d) A teljesítésigazolással kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:
da) pénzügyi elszámolások, felmérések ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. n) pont],
db) a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől – ha szerződés vagy jogszabály átadás-átvételi eljárást határoz meg, ennek lezárásától – számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül a teljesítésigazolás
dba) kiállítása és átadása vagy megküldése a fővállalkozó részére,
dbb) rögzítése az elektronikus építési naplóban[8][9] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. o) pont],
dc) amennyiben a felek a szerződésükben úgy rendelkeznek, hogy a műszaki ellenőr nem jogosult teljesítésigazolás kiállítására, akkor a műszaki ellenőr feladata a műszaki igazolás kiállítása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. p) pont],
dd) a szerződésben meghatározott vállalkozói díj és a számlázható összegre tett javaslat eltérése esetén az eltérés indoklása [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. q) pont].
e) Az építési termékekkel kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata[10]:
ea) annak ellenőrzése, hogy az építménybe csak a tervező által a kivitelezési dokumentációban meghatározott, legalább az elvárt műszaki teljesítményű építési termék kerüljön beépítésre, és a szakszerű beépítés ellenőrzése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. p) pont],
eb) a tervező által a kivitelezési dokumentációban megjelölt építési termék helyett a megadottal azonos vagy annál jobb teljesítményértékű helyettesítő építési termék felelős műszaki vezető által történő kiválasztásának ellenőrzése (a tervező jóváhagyásával és az építtető egyetértésével történhet a helyettesítés) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 13. § (3) bek. o) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. s) pont],
ec) a beépített építési termékek teljesítmény nyilatkozatai meglétének ellenőrzése (ideértve a természetes építőanyagok és a bontott építési termékek felhasználását is) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. j) pont, 13. § (4) bek.].
f) Az építési tevékenység befejezésével kapcsolatosan a műszaki ellenőr feladata:
fa) elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások szerződések betartását [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (2) bek.],
fb) az átadás-átvételi eljárásban való részvétel [11] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. h) pont].
fc) több fővállalkozó kivitelező esetében gondoskodik arról, hogy az elvégzett építési-szerelési munkák (részmunkák) vonatkozásában az egyes fővállalkozó kivitelezők felelős műszaki vezetői által tett nyilatkozatok – az építési napló részeként – a használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtásakor az építtető és az építésügyi hatóság rendelkezésére álljanak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4) bek.].
6.
Összeférhetetlenségi szabályok
Az alábbi, az Építésijog.hu Előfizetői által letölthető táblázatban összehasonlítjuk a szakmagyakorlók tekintetében érvényesülő 2013. december 31-én és 2014. január 1-jétől hatályos összeférhetetlenségi szabályokat. A táblázatban pirossal és aláhúzással jelöltük az új, vagy módosuló előírásokat. A táblázat itt elérhető.
[1] A 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 11. § c) pontja alapján 2016. június 14. napjától az építési engedélyhez nem kötött tevékenységek közül az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó lakóépületek létesítése esetében is kötelező a műszaki ellenőr megbízása.
[2] A műszaki ellenőri megbízás kötelező időtartamára vonatkozó 16. § (4a) bekezdése 2014. január 1. napjától hatályos (lásd: 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 51. § (1) bekezdése).
[3] A kivitelezési szerződés elnevezés az új Ptk-nak megfelelően építési szerződésre módosult ebben a rendelkezésben is (lásd: 62/2014. (III. 6.) Korm. rendelet 12. § 11. pont, hatályos: 2014.03.15.)
[4] A megbízási szerződést 2009. október 1-jétől kötelező írásban megkötni.
[5] 2014. december 26. napjáig a műszaki ellenőr feladata volt az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti hatósághoz történő, jogszabályban előírt bejelentése és az ehhez szükséges mellékletek biztosítása, az ezzel kapcsolatos változások bejelentése (lásd: 2014. évi XCVIII. tv. 1. § (2) bek.)
[6] A kivitelezési tervdokumentáció megnevezést a 2016. évi XXXVI. törvény 7. §-a pontosította 2016. május 13-i hatállyal.
[7] 2014. március 15-étől az építési műszaki ellenőr ellenőrzési kötelezettsége az eltakarásra kerülő szerkezetekre és nem az „eltakart munkák” terjed ki. Az építési műszaki ellenőr feladatává tették, hogy meghatározza a műszakilag indokolt további vizsgálatokat és ellenőrzéseket. Ez azt jelenti, hogy – nem az építtetőnek és nem a kivitelezőnek, hanem – a műszaki ellenőrnek kell előre kijelölnie, hogy milyen munkafolyamatok esetében van szükség az eltakarás előtti ellenőrzésre (lásd: 62/2014. (III. 6.) Korm. rendelet 11. § (10) bek.).
[8] A műszaki ellenőr feladata volt – építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén – a teljesítésigazolásban foglalt számlázható összegnek az elektronikus alvállalkozói nyilvántartásban történő haladéktalan rögzítése is. Ezt a feladatot a 322/2012. (XI. 16.) Korm. rendelet 93. § k) pont kb) alpontja 2013. január 1-jei hatállyal megszűntette.
[9] Azt, hogy a műszaki ellenőr az e-naplóban is köteles rögzíteni a teljesítésigazolást, a 322/2012. (XI. 16.) Korm. rendelet 71. § (2) bekezdése határozta meg 2013. október 1-jei hatállyal. Az eredeti tervekkel ellentétben maradtak olyan beruházások, ahol ezt követően sem kell e-naplót vezetni, de mivel a jogszabály csak e-naplókra írja elő ezt a kötelezettséget, a műszaki ellenőrnek a papír alapú építési naplókba a teljesítésigazolást nem kell beírnia.
[10] Az építési termékek beépítésének feltételei 2013. július 1-étől változtak meg, és a megfelelőség-igazolást felváltotta a teljesítménynyilatkozat. Érdekesség, hogy a jogszabály már 2013. január 1-jétől a teljesítménynyilatkozathoz kapcsolódó műszaki ellenőri feladatokat határoz meg, úgy, hogy a teljesítménynyilatkozatra vonatkozó jogszabályi előírásokat alkalmazni lehetne. Ezért álláspontom szerint 2013. július 1-jéig a Kivitelezési kódex 16. § (3) bek. s) pontjában rögzített feladatok végrehajthatatlanok.
[11] A műszaki ellenőr jogszabályi feladatai között a birtokbaadási eljáráson való részvétel már nem, kizárólag az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való közreműködés szerepel. Ennek indoka, hogy a birtokbaadási eljárás külön szabályozását megszüntették, és a Kivitelezési kódex már építési munkaterület átadás-átvételi eljárás szabályoz (lásd: 109/2013. (IV. 9.) Korm. rendelet 2. § (20) bekezdés 9. pontja).
ZdrSzaki 